COMISION CONJUNTA COLEGIO DE ARQUITECTOS DISTRITO ROSARIO Y COLEGIO DE PROFESIONALES DE LA AGRIMENSURA DICTAMEN SOBRE LOS PROCESOS DE URBANIZACION EN FUNES
SOLICITADO POR LA CONCEJAL MONICA TOMEI
I- INTRODUCCION: UNA VISION SOBRE EL AREA METROPOLITANA DEL GRAN ROSARIOTransformación actual de Rosario y su extensión metropolitana Los procesos de transformación urbana experimentados en mayor o menor medida por nuestras ciudades han generado nuevas lógicas de estructuración de los territorios que generalmente, significan un desafío y compromiso para los gobiernos locales y los equipos de planificación. Traducidos en formas de intervención sobre la ciudad y el territorio, "técnicas" de ordenación y de actuación de estrategias.
Ubicados en la dimensión regional podemos distinguir dos escalas, una conformada por las entidades metropolitanas y otra por las ciudades de distintos rangos y tamaños. En el presente, interpretamos un planteo dual, la ciudad considerada como artefacto arquitectónico frente al énfasis en su concepción como sistema socioeconómico y funcional. Resulta necesaria la consideración de una tercera gran visión, la paisajístico-ecológica, no menos difícil de delimitar ni menos potente que las otras dos.
Los centros medianos y pequeños involucrados Se denomina Gran Rosario al conglomerado urbano, consecuencia de la expansión urbana de la ciudad de Rosario sobre un conjunto de localidades de mediana y pequeña escala ubicadas en el departamento San Lorenzo y en el mismo departamento Rosario.
Hacia el norte alcanza una mayor extensión, conurbando varias localidades hasta Puerto General San Martín, a 27 km del centro de Rosario; al oeste hasta la localidad de Roldán, a 21 km, y al sur hasta la ciudad de Villa Gobernador Gálvez (esta última la más poblada del conurbano), a unos 9 km del centro de la ciudad. Más al sur se observa un incipiente proceso de conurbación con las localidades de Alvear y Pueblo Esther.
El mayor desarrollo al norte viene dado por la presencia de una serie de puertos sobre el río Paraná, del cual el Puerto General San Martín es el último de aguas profundas sobre el río. Al oeste en cambio son ciudades que han quedado a la vera de rutas de acceso a la ciudad.
Población
Según el censo de 2001 el conglomerado contaba con 1.161.188 habitantes[1] , lo que representa un incremento del 3,63% frente a los 1.118.905 habitantes[1] del censo anterior, realizado en 1991. En 2009, la población del conglomerado estaba situada en torno a los 1.254.000[2] habitantes. Es el tercer conurbano más poblado del país, y el primero de la provincia de Santa Fe.
Dentro del Gran Rosario la ciudad de Rosario (la más poblada) concentra el 78,20% del total, mientras que Villa Gobernador Gálvez (la segunda) cuenta con un 6,42% del total (74.658 habitantes).
EVOLUCIÓN DEMOGRÁFICA DEL GRAN ROSARIO A LO LARGO DE LOS CENSOS NACIONALES
Nuevas tendencias dominantes y su dinámica: Problemática de la gestión del suelo, jerarquías urbanas, roles socio-económicosLas administraciones locales enfrentan en forma aislada nuevos conflictos sobre los cuales deberían ofrecer una respuesta óptima. Es su potestad y deber definir políticas urbanas que permitan orientar la planificación y la materialización de sus pequeñas ciudades frente a la aparición de nuevos “objetos arquitectónicos” como Centros comerciales, de recreación y las nuevas modalidades de viviendas agrupadas denominadas ”barrios cerrados” que dinamizan procesos de fragmentación y guetización en la ciudad y el Área Metropolitana del Gran Rosario (AMGRO).
Con esta nueva realidad de “barrios cerrados” observamos en general una actitud pasiva del poder público o también un entusiasta interés por el emplazamiento de los mismos con el fin de obtener nuevos y genuinos ingresos para el municipio y generar recurso de empleo dentro de su área o jurisdicción.
Esto significa que el proceso de guetización actual estaría siendo avalado por las autoridades locales, sin medir los riesgos que ello implica con las nuevas formas de urbanización y los efectos causales en la organización social de la ciudad.
Vale mencionar, como actores beneficiarios de estos emprendimientos se destacan los agentes inmobiliarios, las entidades financieras y los profesionales intervinientes.
Esta aceptación pasiva o el ofrecimiento del territorio municipal para estas nuevas formas de urbanización, por parte de los ejecutivos municipales, conllevan a la pérdida de protagonismo del sector público, y se les dificulta resolver los procesos de fragmentación social del espacio urbano al interior de sus jurisdicciones administrativas.
Desde 2008 se verifica una explosión en la oferta de lotes en urbanizaciones “abiertas” como una forma de brindar una opción a sectores de menores recursos o a aquellos que no les agrada vivir encerrados en un barrio. Si bien la propuesta parecería ser beneficiosa en el marco antedicho, estos sectores de menores recursos están recibiendo terrenos en zonas con alta probabilidad de anegamientos, con menores servicios de infraestructura y a veces con extrañas figuras legales que reemplazan la tradicional operatoria de compra venta de lotes. La pasividad de las autoridades municipales resulta altamente preocupante.
Las transformaciones recientes en suelo urbano, suburbano, localidades del área metropolitana y los nuevos emprendimientos inmobiliarios son dignos de reflexión y estudio.
El mayor dinamismo, los mayores cambios de consumo de tierras rurales convertidas en “barrios cerrados” y ahora en “barrios abiertos” se emplazan con acelerada intensidad en el llamado “cordón oeste” de expansión metropolitana de Rosario. Ejemplos candentes son los casos de Funes y Roldán localidades elegidas históricamente como segunda residencia recreativa, donde el proceso de suburbanización se inicia en la década del ´60 y se acelera notablemente a partir de los ´90
Se produce un proceso de migración paulatina de búsqueda de residencia permanente en un entorno urbano pequeño y con mejores condiciones ambientales aunque siempre dependiendo de la ciudad central para el trabajo y uso de servicios (Educación, Salud, Eventos Culturales)
Su estructura espacial urbano-territorialLos cambios estructurales favorecen esta situación con la mejora de accesibilidad a las áreas residenciales como la pavimentación de la calle Mendoza hasta el límite del municipio en Rosario y su continuación hasta Avenida de la Fuerza Aérea en Funes, permitiendo un acceso alternativo a la localidad y la habilitación de la autopista Rosario-Córdoba determinan y agilizan más este proceso de cambio.
No debemos olvidar la presencia del Arroyo Ludueña que atraviesa el sector con sus bajos constituido por su valle de inundación aunque cuenta con una represa retardadora, que a frenado las inundaciones en temporadas de grandes caudales de lluvia. Existen también dos canales rurales que atraviesan la zona el canal Salvat y el Ibarlucea.
Es importante mencionar la presencia del Aeropuerto y su zona circundante de seguridad como hecho estructural fijo e inamovible que no permite desarrollos urbanos próximos a su área.
Rol y compromiso de las gestiones localesDebemos destacar la importancia de la gestión técnico política del territorio local o municipal y los recursos que se pueden procurar para su desarrollo y calidad de vida de sus habitantes. El desarrollo económico local cuenta como una variable importante, se debe estimular con la influencia y las acciones concertadas público-privadas de los actores locales.
La gestión de gobierno local debe lograr eficiencia y competitividad en aspectos de administración básica tales como tarifas, impuestos y capacitación de recursos humanos. Como así también debe tratar de contener y orientar los agudos conflictos que generan, la posesión del suelo urbano, el desempleo, la pobreza y la exclusión social.
El derecho a la vivienda, es parte del sentido de inclusión en la ciudad, debemos defenderlo, como estrategia, en el marco de la planificación, urbana sostenible.La incorporación del sector privado empresarial puede utilizarse como instrumento para mejorar la eficiencia de los servicios públicos urbanos, dirigiendo el sector público las funciones regulatorias y de compensación socialNecesidad de una Ley Metropolitana de ordenación urbanística para el área y su normativaDesde la óptica de sistema de ciudades y sus relaciones endógenas y exógenas hay que mencionar que las ciudades de una misma región se enfrentan a problemáticas comunes por lo que los gobiernos locales en conjunto pueden iniciar una acción concertada, gestionar, presionar, asociarse con los gobiernos de otras ciudades concientizar a los actores sociales y económicos para elevar temas comunes en cuestión a las esferas provinciales, regionales y nacional.
II- ANALISIS RESPECTO A LA NORMATIVA VIGENTE EN FUNESOBLIGACION DE TENER PLAN REGULADORLa ley Orgánica de Comunas Nº 2439 establece que el ejido urbano de cada municipio lo delimita por Decreto el P.E. y que las autoridades locales deben presentar un proyecto de Plan Regulador para su aprobación donde se establezcan las zonas urbanas y suburbanas (artículos 5 a 10).
Art. 6 - Dentro de los dos años de promulgada la presente ley, los municipios presentarán al Poder Ejecutivo un proyecto de plan regulador, estableciendo, dentro del ejido asignado, una zona netamente urbana y otra suburbana o de quintas, el que, previo informe de la Dirección de Obras Públicas, será aprobado.
Art. 7 - El proyecto de plan regulador comprenderá el trazado y ensanche de la actual zona urbanizada, debiendo establecerse para la ampliación futura, manzanas cuya longitud máxima sea de doscientos metros; el ancho mínimo de las calles en las zonas aún no edificadas, aunque correspondiesen a trazados aprobados, será de veinte metros; las que fuesen prolongación de los caminos generales previstos por la ley de vialidad, serán de treinta metros. Deberá asimismo establecerse un camino de circunvalación de treinta metros de ancho y se proveerá la ubicación de plazas y parques, cuya superficie mínima equivaldrá al 10% del área total encerrada por el perímetro comunal. Los pueblos situados en las márgenes de ríos navegables, dejarán libre el camino de sirga, con un ancho de treinta y cinco metros.
De igual manera las Municipalidades tienen la obligación de tener un Plan Regulador que contenga las previsiones para la organización y desarrollo futuro de la ciudad (art. 2 ley 2756).
Art. 3º: La jurisdicción asignada a cada Municipalidad será ejercida dentro del territorio del respectivo municipio y de acuerdo a las prescripciones de la presente ley.
Dentro de los dos años de la vigencia de esta Ley las Municipalidades confeccionarán su respectivo expediente urbano y plan regulador, que contendrá las previsiones necesarias de su organización y el desarrollo futuro de la ciudad. Las Municipalidades que se crearan
en adelante dentro de igual término confeccionarán su respectivo plan regulador.
De la lectura de estas leyes, se concluye que el llamado Plan Regulador resulta ser una ordenanza que la ley jerarquiza por sobre otras ordenanzas de ordenamiento territorial. Es una ordenanza madre donde la ley impone la planificación en conjunto del desarrollo futuro de la ciudad.
El sentido común nos diría que todo proyecto que contradiga lo dispuesto por el Plan Regulador, debería antes lograr la modificación del mismo -con una visión de conjunto de la ciudad- para que el proyecto en particular luego sea tratado.
De no hacerlo, cualquier ordenanza que vulnere lo dispuesto por el Plan Regulador se convertiría no sólo en un privilegio de excepción sino que podría tener consecuencias tal vez negativas respecto al todo de la ciudad.
La Ley Orgánica de Municipalidades establece también las potestades propias de cada uno de los órganos de gobierno del municipio: Concejo Municipal y Departamento Ejecutivo.
Respecto a la materia del ordenamiento territorial, encontramos los siguientes artículos:
Ley 2756
Art. 39º: Son las atribuciones y deberes de los Concejos Municipales:
14) En general dictar ordenanzas sobre higiene, moralidad, ornato, vialidad y sobre los demás objetos propios a la institución municipal.
24) Ordenar las obras públicas que exijan las necesidades del municipio, el ensanche y apertura de calles, la formación de nuevas plazas, paseos, parques o avenidas, la construcción de caminos, puentes, calzadas, acueductos y la delineación de la ciudad.
62) La adopción en general, de todas las medidas que tiendan a asegurar la salud y el bienestar de la población, sea evitando las epidemias, disminuyendo los estragos o previniendo las causas que puedan producirlas, comprendiéndose entre tales medidas, la clausura de los establecimientos públicos y las visitas domiciliarias de Inspección.
Art. 41º: Son atribuciones del Intendente Municipal:
3) Concurrir a la formación de las ordenanzas municipales, teniendo el derecho de iniciarlas mediante proyectos que presentará al Concejo, pudiendo asistir a sus deliberaciones, con voz, pero sin voto.
Plan Regulador De FunesEn 1985 la entonces Comuna de Funes sanciona la ordenanza 288 denominada Plan Regulador de Funes.
Tal cual lo dispone la Ley Orgánica de Comunas, eleva al Poder Ejecutivo provincial dicha ordenanza, la cual es intervenida por la entonces Secretaría de Planeamiento.
En los vistos de la ordenanza 288, se expresa:
La necesidad de contar con normas específicas que regulen y encaucen la acción de los particulares en materia de uso del suelo, subdivisión de la tierra y edificación, definiendo con claridad los límites entre las áreas urbanas y rurales, para evitar el exceso de dispersión, orientando y consolidando el ordenamiento y desarrollo urbano y regulando las futuras subdivisiones y loteos urbanosEn los Objetivos del Plan establece:
1.- Son objetivos generales del ordenamiento territorial:
1.a La implantación de mecanismos legales y administrativos que doten al gobierno comunal de los medios que posibiliten la regulación de la acción privada y oficial, a fin de asegurar que el proceso de crecimiento, ordenamiento y regulación urbana se lleve a cabo salvaguardando los intereses generales de la comunidad.
1.b La preservación y mejoramiento del medio ambiente mediante una adecuada organización de las actividades en el espacio, a los fines del uso racional de las mismas.
En el Plan se fijan los límites del ejido urbano, de las áreas de crecimiento, regula el parcelamiento, la edificación, los usos y el ordenamiento de la red vial.
Respecto al fraccionamiento de la tierra el artículo 2º establece que toda modificación parcelaria producto de división y urbanización se debe regir por lo dispuesto en la ordenanza.
En el artículo 3º define diferenciando lo que es loteo de lo que es simple división, mientras que en los artículos 5º y 6º regula y penaliza la propaganda sobre loteos.
Respecto a los loteos, el art. 12 indica las condiciones del terreno a urbanizar:
- No estar ubicado en terreno o zona inundable.
- Tener un nivel o aptitud que permita considerar los terrenos libres de inundaciones o anegamientos.
- Deberá contar con provisión de agua potable, ya sea por extensión de la red existente, o bien proviniendo de la napa potable, con las instalaciones aprobadas por OSN.
- Deberá estar correctamente ubicado, con relación a las industrias, manteniendo con respecto a las mismas, las distancias y demás especificaciones de seguridad y protección del medio ambiente que establezcan los organismos estatales pertinentes.
- Cumplimentar en general, las normas específicas contenidas en el Decreto Provincial Nº 7317/67.
El art. 14 regula respecto a las condiciones de aptitud que deben tener los espacios verdes que se donen, mientras que los artículos 17, 18, 19 y 20 dan los mecanismos del trámite de aprobación: anteproyecto y visado del proyecto.
Los artículos 21 al 39 establecen las exigencias al loteador respecto a las obras de infraestructura.
Es interesante destacar que el art. 22 condiciona la aprobación definitiva a la realización de todas las obras de infraestructura, pero ofrece un mecanismo alternativo mediante el cual el propietario puede dar garantías bancarias o reales para que se pueda comenzar a vender lotes mientras se ejecutan las obras dentro de un año como máximo.
El artículo 27 es importante:Art. 27º Aprobado en definitiva el loteo, sea que las obras de infraestructura estuvieren realizadas o que se hubiere firmado el convenio para su ejecución, podrá iniciarse la venta de lotes, debiendo aprobarse previamente por parte de la Comuna la propaganda que el propietario quisiera realizar.
Respecto a la obra de agua potable, la Ordenanza es clara:
Art. 37º Se proveerá de agua corriente potable para el total de los lotes y espacios verdes y de utilidad pública, la provisión de agua podrá ser realizada indistintamente por DIPOS o Empresa Privada o por el mismo solicitante, debiendo las instalaciones ajustarse a la normas de DIPOS y ejecutarse bajo su control. En todos los casos el responsable directo ante la Comuna será el solicitante, si el servicio no se prestara en las condiciones establecidas en la presente ordenanza.
Los artículos siguientes del 40 al 54 se refieren a la forma de los lotes, amojonamientos y la transferencia de espacios al dominio público.
En los Anexos se divide el territorio comunal en un sistema de áreas homogéneas en donde se establecen medidas mínimas de lotes, porcentajes de espacios verdes y de reserva fiscal, ocupación del suelo (FOT y FOS) y altura de la edificación. En Anexo III se propone el sistema vial.
Una modificación de fondo a la Ordenanza Nº 288/85 es aquella que permite “canjear” espacios verdes o espacios de reserva fiscal por dinero u obras a cargo del urbanizador (ordenanza 547/08 y 564/08). Con esa medida no sólo se elimina la obligación impuesta por la Ley orgánica de Comunas (10% del área de crecimiento en espacios verdes), sino que se podría prestar a transacciones no claras en el proceso de tasación de las áreas a donar: Si se tasa a valor de campo por hectárea que se urbaniza, se obtiene un monto muy diferente al que se obtiene de valor por suelo urbanizado. Elementalmente si la intención y necesidad fuera monetaria, por
qué no esperar a que se urbanice, se done lo que el Plan Regulador dispone y luego, a valor de tierra urbanizada se licite la venta de la tierra?
También, en las postrimerías de 2009 antes del cambio de autoridades legislativas, se sanciona una ordenanza: la 637 del 2 de diciembre de 2009 mediante la cual se amplía la zona urbana. Si bien aparenta como una ordenanza de intención impositiva, engloba dentro del nuevo límite a todas las parcelas rurales en proceso de urbanización, sin importar el grado de avance en dicho proceso. En ningún artículo, ni en los considerandos se la relaciona con la 288/85 (Plan Regulador), por lo cual tampoco zonifica en distritos las nuevas áreas incorporadas.
Clubes De Campo Y Barrios CerradosPor ordenanza144/98 se regulan los Clubes de Campo, tomando como base un decreto provincial del gobierno de facto.
Por Ordenanzas 181/00 y 190/00 se regulan los Barrios Cerrados, reduciéndose para éstos los porcentajes de espacios verdes y de reserva fiscal de los indicados en el Plan Regulador.
Conservacion Del Medio AmbienteLa Constitución Nacional incorpora como derecho y garantía el de gozar de un ambiente sano, equilibrado y apto para el desarrollo humano, quedando las autoridades obligadas a proteger ese derecho (art. 41 Constitución Nacional).
La Ley 11.717 de Orden Público en Santa Fe define dentro de esta obligación de preservación:
al ordenamiento territorial y la planificación de los procesos de urbanización...(art. 2 inc. a), a la utilización racional del suelo...(art 2º inc. b), a la prevención y control de inundaciones y anegamientos...(art. 2º inc. e).
El artículo 18 de esta Ley obliga a las personas físicas y jurídicas responsables de proyectos a presentar ante la Secretaría de Medio Ambiente del estudio de evaluación de impacto ambiental y el artículo 19 obliga a los funcionarios y agentes públicos a solicitar ese estudio en forma previa a cualquier emprendimiento aprobado por esa Secretaría.
En la actualidad toda la normativa respecto a los procesos de urbanización, quedan incluidos en esta nueva legislación de rango constitucional.
III- CASOS PARTICULARES
En relación a los casos particulares puestos a consideración por la Concejala Mónica Tomei mediante copia de algunos expedientes y ordenanzas, se advierten en principio muchas excepciones al Plan Regulador (casi desvirtuando su existencia), irregularidades en los trámites de aprobación e incumplimiento por parte del Departamento Ejecutivo de obligaciones legales.
LOTEO Nº 1Expte. 5063/06 Ordenanza 483/06 , 482/06 y 638/09
EXCEPCIONES AL PLAN REGULADOR:
Cambio de zona: de ALR4 lo designa como ALR3 con lo cual duplica la cantidad de lotes, ya que en ALR4 el lote mínimo es de 1000m2 y en ALR3 es de 500m2 (Anexo I Ord. 288/85)
Espacios Verdes: se exceptúa de que los espacios verdes sean aptos para la recreación (art. 14 Ord. 288/85)
Calles: se exceptúa de que las calles existentes se prolonguen (art. 15 Ord. 288/85)
Plazo de Obras: se exceptúa de los artículos 23 y 24 del Plan regulador.
LOTEO Nº 2Expte. 6000/09 Ordenanza 622/09 y 639/09
EXCEPCIONES AL PLAN REGULADOR:
Cambio de zona: de ALR4 lo designa como ALR3 con lo cual duplica la cantidad de lotes, ya que en ALR4 el lote mínimo es de 1000m2 y en ALR3 es de 500m2 (Anexo I Ord. 288/85)
Calles: se exceptúa de que las calles existentes se prolonguen (art. 15 Ord. 288/85)
LOTEO Nº 3Expte. 2693/00, 2492/00 y 5126/06 Ordenanza 474/06
Establece en cuatro dólares con ochenta céntimos el valor del metro cuadrado en compensación de la tierra a donar para espacio verde y reserva fiscal, cuando enfrente se está comercializando a sesenta dólares por metro cuadrado.
LOTEO Nº 4Expte. 5159/06 y 6015/09 Ordenanza 486/06 y 631/09
EXCEPCIONES AL PLAN REGULADOR:
Cambio de zona Rural a urbana AN 2-3 con lo cual de no poder urbanizarse, se lo logra con lotes de 250m2. Resulta curioso el considerando de la ordenanza en cuanto expresa “que por Resolución Nº 02/06 el Consejo Ejecutivo Municipal de Tierras se estableció el área norte de la ciudad como continuidad de la trama urbana delimitada por las calles López, Tucumán y prolongación de Ruta 34S como zona de radicación de nuevas urbanizaciones”, dándole una potestad a ese organismo que la Ley sólo da al Concejo Municipal.
La ordenanza 631/09 establece el cambio de zona y lo condiciona a una obra de pavimentación de calle de acceso desde ruta 9 y la tramitación de un paso a nivel. Nada establece respecto al trazado de calles (art. 39 inc. 24 ley orgánica 2756).
Por ello, quedan pendientes de sanción las ordenanzas de trazados como así también el cumplimiento de las obras dispuestas en la ordenanza 288/85, especialmente el art. 12: Tener un nivel o aptitud que permita considerar los terrenos libres de inundaciones o anegamientos. Deberá contar con provisión de agua potable, ya sea por extensión de la red existente, o bien proviniendo de la napa potable, con las instalaciones aprobadas por OSN.
De acuerdo a los datos cartográficos la zona se presenta como de riesgo de anegamientos y según datos a confirmar la profundidad de napa freática es muy pequeña. La radicación humana en el futuro loteo nos hace pensar que combinación de agua extraída del suelo directamente para consumo, junto al uso de pozos negros para los desagües cloacales resulta un peligro evidente a la salud en lotes de 250m2. Por otro lado el nivel de arsénico que poseen las aguas de Funes (de amplia difusión hace algunos años) debe prevenir para asegurar la potabilidad del agua.
Dado que esta urbanización está fuera de las áreas de crecimiento dispuestas en el Plan Regulador y por las condiciones naturales del terreno, resulta aconsejable que antes de aprobarse algún trazado urbano y la posterior urbanización, se debería cumplimentar con la Ley 11717 de estudio de impacto ambiental aprobado por la provincia.
LOTEO Nº 5Expte. 5642/08 ordenanza 563/08
Por tratarse de un Club de Campo, la misma se rige por la Ordenanza 144/98. Está en una zona delicada en cuanto a la posibilidad de inundación, ya que la atraviesan los canales de la media legua y de la legua y debería verificarse el riesgo proveniente del modelo hidráulico de la represa del Ludueña, dado que esta urbanización está aguas arriba de la misma y en su zona de influencia. La Ordenanza obliga al saneamiento hidráulico aprobado por autoridad competente. En el expediente se adjunta un estudio privado pero no consta de la aprobación provincial.
LOTEO Nº 6Expte 5911/09 Decreto 748/09
Tal vez éste sea uno de los ejemplos más claros respecto a las irregularidades en el trámite de aprobación.
EXCEPCIONES AL PLAN REGULADOR:
No existe ordenanza de cambio de zona rural a urbana ni tipificación del distrito (AR3 ó AR4) (potestad del Concejo Municipal)
No existe ordenanza de trazado de calles (potestad del Concejo Municipal)
Se envía al Concejo Municipal para que se convalide un Decreto firmado por el Intendente ad referéndum sobre aceptación de calles y espacios verdes.
El plano de mensura ya está inscripto pero las obras de urbanización no están concluidas. Por la documentación aportada no existiría seguro de caución o garantía real que asegure la ejecución de obras, entre ellas el agua potable conforme a lo dispuesto en el artículo 37 de la ordenanza 288/85 (Plan Regulador).
LOTEO Nº 7 Expte. 5891/09 Ordenanza 605/09
EXCEPCIONES AL PLAN REGULADOR:
En el año 2002 se había sanciona la Ordenanza 259 mediante la cual zonificaba al lugar como Distrito AR5, con lotes de 5000m2.
Con la Ordenanza 605/09, sin derogar ni modificar la ordenanza anterior, se zonifica como ALR3, que en la práctica significa reducir el tamaño de los lotes de 5000m2 a 500m2. Por ese cambio de zona se obliga al propietario a pavimentar la calle de acceso desde Ruta 9 y a confeccionar un proyecto ejecutivo de paso a nivel.
También obliga a realizar el estudio hidrológico de la zona para ser aprobado por el gobierno provincial.
Pero el hecho más impactante que tiene este emprendimiento es que apenas sancionada la Ordenanza, el emprendedor sin tener todavía la propiedad del inmueble, comienza a publicitar la venta de lotes en base a un proyecto no aprobado por la Municipalidad.
Pero en realidad no se trata de la venta de un lote: se firma la incorporación del interesado a un fideicomiso en calidad de fiduciante inversor para que, con el aporte de la cuota mensual se aplique a la compra del campo a urbanizar, a la realización de las obras de infraestructura, y una vez realizadas a inscribir el plano en el SCIT.
El fideicomiso es una figura legal, pero lo llamativo es que la publicidad que se hace se refiere a la venta de lotes y no a la incorporación a un fideicomiso.
Se soslaya también de esta manera lo dispuesto por la ley nacional 14005 incorporada al Código Civil la cual protege al comprador de lotes en cuotas. El adquirente pasa a ser un “inversor” con todas las consecuencias jurídicas y económicas que ello representa.
Llama la atención que la intendencia municipal permita la propaganda siendo que la misma está totalmente prohibida por la ordenanza 288/85 según art. 27 y concordantes.
Todavía el Concejo Municipal no aprobó el trazado de calles y en el expediente no está la factibilidad. Según la misma publicidad, no se dotaría a la urbanización de agua potable (art. 37 Ordenanza 288/85), lo cual de ser así se pondría en riesgo la salud de los futuros habitantes.
La incógnita del caso es qué puede pasar si el Ministerio de Aguas no autoriza la urbanización, o si las exigencias de saneamiento u obras de infraestructura hicieran que la inversión se vuelva irrealizable. Cuando el emprendedor es una persona física o jurídica común, eso estaría inmerso en lo que es el riesgo empresario. Pero en este caso son cientos los emprendedores (aquellos que entran al fideicomiso).
También es llamativa la pasividad del Concejo ante estos incumplimientos de las ordenanzas.
LOTEO Nº 8Expte. 6014/09 Ord. 630/09
No hay ordenanza de trazado de calles, potestad del Concejo Municipal, pero en el lugar se están abriendo las mismas.
LOTEO Nº 9Expte. 6001/09 Ord. 632/09
El caso es similar al loteo Nº 7 en cuanto a la propaganda, venta de parte de fideicomiso, calles sin trazado oficial dado por el Concejo, aparente falta de exigencia de agua corriente agravado por la altura de la napa de agua (combinación explosiva a la salud agua de napa – cloacas a pozos con rebalse)
La cercanía al aeropuerto hará necesaria la sanción de una ordenanza complementaria al Reglamento de edificación, obligando a los vecinos al uso de tecnología constructiva especial para mitigar el ruido (expresiones públicas del titular del aeropuerto Dr. Garo y del Director Ing. Bonet)
IV- OTRAS CUESTIONES A TENER EN CUENTA:Un lote nace cuando el plano es inscripto en el Catastro (art. 6º Ley Nacional 26209 incorporada al Código Civil). Si el plano no está registrado en el catastro provincial, el lote no existe.
En ningún proyecto de urbanización de estos que implosionan en áreas rurales se prevén zonas
que hagan de fuelles entre la urbanización y el medio rural circundante, poniendo en riesgo a los futuros habitantes de la contaminación con fitosanitarios.
Por desconocimiento, desidia o connivencia, la autoridad municipal no exige ningún estudio de impacto ambiental sin que el organismo de aplicación provincial haga algo al respecto.
Ley 2756
Art. 15º: Todo acto, ordenanza, resolución o contrato que estuviera en pugna o contravención con
las prescripciones de la Constitución Nacional, Provincial, o de la presente ley adolecerá de absoluta e insanable nulidad.
Conclusión:El presente informe es estrictamente técnico en función a los datos obrantes en las copias de los expedientes entregados al Colegio de Arquitectos y al Colegio de Profesionales de la Agrimensura por la Concejala Mónica Tomei.
El cuadro de situación está dado a mayo de 2010, por lo que alguno de los elementos podría haber variado posteriormente a esa fecha.
Independientemente de los aspectos jurídicos o de técnica urbanística, lo que estaría en riesgo sería aspectos sensibles como la salud y la calidad de vida de la población.
Lo más llamativo es que la herramienta urbanística existe y el Colegio de Arquitectos y el Colegio de Profesionales de la Agrimensura son parte de un sinnúmero de opciones que tiene el estado para que profesionalmente se enfrente a los procesos dinámicos de crecimiento de las ciudades.
Y que también la herramienta jurídica está, la Ley orgánica de municipalidades 2756 y la ordenanza Plan Regulador 288/85 están. Sólo haría falta que el Estado no se distraiga en la función al bien común y simplemente aplique lo que está.
