Nueve loteos de Funes denunciados por incumplimiento a la normativa

Arquitectos y agrimensores detallaron cuáles son
los desarrollos involucrados y en qué violaciones incurrieron.
Posibles consecuencia para los compradores.
Señalaron "pasividad" de parte del Municipio

Fuente:
Punto biz

Los Colegios de Arquitectos y Agrimensores de la ciudad de Rosario revelaron esta mañana las conclusiones de una investigación técnica que denuncia “graves irregularidades” en nueve loteos de la ciudad de Funes.

Los barrios Cantegril, Funes Hills, Funes Town y Funes City, Haras del Bosque y Haras de Funes, Pinola y Scoccia son los desarrollos en los que se detectaron incumplimientos de diferentes niveles y naturaleza con respecto a la normativa vigente.

A la luz del informe, las violaciones a la regla pueden tener consecuencias negativas, principalmente para el inversor que destinó su dinero a este tipo de urbanizaciones. “Lo más importante es que aquél que compró en estas condiciones no sabe con lo que se va a encontrar, desde un terreno anegado, hasta un espacio donde pasan aviones que fumigan con fitosanitarios.

En algunos casos el que corre el riesgo empresario de que las tierras no sean aptas no es el desarrollador sino los que adquieren los lotes, que se transforman en fiduciantes que tienen responsabilidad por lo que se descubra después en esos lotes”, señaló Edgardo Bagnasco, presidente del Colegio de Arquitectos de Rosario.

Las irregularidades detectadas son diversas, contándose entre ellas la modificación de la real denominación del terreno, de manera de poder comercializar mayor cantidad de lotes de menor extensión y la comercialización previa a la instalación de los servicios (prohibida en la reglamentación vigente). También se señala la salida al mercado de zonas inundables y la inexistencia de estudios ambientales sobre los predios que las inmobiliarias publicitan.

La falta de "plusvalía", o valor agregado que los desarrolladores deberían canjear en contraparte por los terrenos comprados, tampoco estuvieron a la orden del día de acuerdo a la investigación.

Según la modificación de la ordenanza 288/85, los urbanizadores deberían aportar espacios verdes, obras de infraestructura e inversión a cambio: "En algunos casos no se les exigió nada y en otros, se conformaron con la pavimentación de una calle", dijo Bagnasco.

En este sentido, el planteo apunta a los precios de los terrenos, ya que si se tasa a valor de campo por hectárea que se urbaniza, se obtiene un monto muy diferente al que se obtiene de valor por suelo urbanizado. "Si la intención y necesidad fuera monetaria, ¿porqué no esperar a que se urbanice, se done lo que el Plan regulador dispone y luego, a valor de tierra urbanizada, se licita la venta de la tierra", se preguntaron los profesionales.

La dura crítica del equipo técnico que trabajó en el informe no puso la pelota sólo del lado de los empresarios que “omitieron” las normas en vigencia poniendo en riesgo ambiental a la localidad de Funes y a la salud de sus presentes y futuros habitantes, sino que cuestionó principalmente el accionar del Municipio local: “La pasividad de las autoridades locales y el entusiasta interés por el emplazamiento de estos barrios con el fin de obtener nuevos ingresos y generar recursos de empleo resulta altamente preocupante”, reza el dictamen de las instituciones en sus primeras páginas.

Ahora que los resultados están puestos sobre la mesa, lo que resta es la decisión política del poder ejecutivo de Funes, cuyo representante máximo es el intendente Juvenal Rímini, sobre el que cae la responsabilidad por la falta de controles en las urbanizaciones. “Esperamos que la repercusión de este dictamen sirva para que la situación se revierta y el crecimiento urbano comience a respetar la salud de quienes vayan a vivir en estos desarrollos”, dijeron Bagnasco y Liliana Passinato, presidenta del colegio de Agrimensores.


Los que se anotan un punto a favor

En segundo lugar y más allá de los efectos que las revelaciones del estudio puedan ocasionar en compradores, hay una consecuencia de índole comercial. A partir del informe, aquellos loteos que tengan todo ok en materia normativa, podrán ofrecer un valor diferencial a la hora de atraer inversores para la compra de terrenos.

Los barrios abiertos en la zona de Funes y Roldán están en pleno auge inversor. En efecto, están saliendo muchos loteos de campos a buen precio para el mediano ahorrista; toda una tentación para quienes quieren invertir en ladrillos y una mejor calidad de vida. La de los arquitectos y agrimensores es la primera



Una por una, las irregularidades detectadas en cada barrio abierto

Los presidentes de los Colegios de Arquitectos y Agrimensores de Rosario, a cargo de la exposición donde se divulgaron las denuncias por incumplimiento a la normativa vigente, fueron muy cuidadosos en destacar que, de los quince loteos proporcionados para el análisis por la concejal de Funes Mónica Tomei, nueve resultaron susceptibles de cuestionamiento.

Asimismo, en cada caso las irregularidades que se presentan son de diferente índole, a saber según indica el dictamen:


Funes Town

El loteo se zonificó como zona ALR3, denominación que habilita lotes de 500 metros cuadrados, mientras que la ordenanza 259 zonificaba al lugar como AR5, con lotes de 5000 metros cuadrados. Por ese cambio de zona se obliga al propietario sólo a pavimentar una calle y cumplimentar un proyecto de paso nivel, mientras que como beneficio el empresario puede multiplicar al cantidad de lotes.

"El hecho más impactante que tiene este emprendimiento es que apenas sancionada la Ordenanza, sin tener todavía la propiedad del inmueble el emprendedor comienza a comercializar la venta de lotes. Lo que se hace aquí en realidad es firmar la incorporación a un fideicomiso, aunque no se publicite de esta manera sino como la venta de lotes. El adquiriente pasa a ser un inversor con todas las consecuencias jurídicas que ello representa", narra el informe. Y agrega que como no cuenta con el servicios de aguas, el ministerio que autoriza la instalación podría demandar una inversión irrealizable para autorizar la instalación.


Cantegril

Cambio de zona: El lote debería ser designado como ARL4, tipología según la cual el lote mínimo es de 1000 metros cuadrados. En cambio, se designa como ALR3, denominación que habilita lotes de 500 metros cuadrados. De esta manera, en el terreno puede duplicarse la cantidad de lotes.

Además, se exceptúa que los espacios verdes sean aptos para la recreación y que las calles existentes se prologuen.


Funes Hills

Mismo caso que Cantegril en el tópico "Cambio de zona".



Haras del Bosque

Establece en cuatro dólares con ochenta el valor del metro cuadrado en compensanción de la tierra a donar para espacio verde y reserva fiscal, cuando enfrente se está comercializando a sesenta dólares por metro cuadrado.



La Polola y Haras de Funes

De acuerdo a los datos cartográficos la zona se presenta como de riesgo de anegamientos.


Pinola

No existe ordenanza de trazado de calles ni cambio de zona rural a urbana ni tipificación del distrito. Se envía al concejo para que se convalide un decreto firmado por el intendente sobre aceptación de calles y espacios verdes.

El plano de mensura ya está inscripto pero las obras de urbanización no están concluídas. Por la documentación aportada no existiróa seguro de caución que garantice la ejecución de obras como el agua potable.


Scoccia

No hay ordenanza de trazado de calles, potestad del Concejo Municipal, pero en el lugar se están abriendo las mismas.


Funes City

El caso es similar al loteo Funes Town en cuanto a la propaganda. Además, la cercanía al aeropuerto hará necesaria la sanción de una ordenanza complementaria, obligando a los vecinos al uso de nueva tecnología constructiva especial para mitigar el ruido.


La indicación exacta del número de las leyes y ordenanzas precisas que se incumplen pueden consultarse en los expedientes del informe que elaboraron los Colegios de Arquitectura y Agrimensores.

Nota anterior referida al tema.